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住房保障信息公开  
江苏省公共租赁住房管理办法
2012年10月25日
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各市、县(市、区)人民政府,省各委办厅局,省各直属单位:

为深入贯彻党的十七届五中全会精神和胡锦涛总书记对江苏工作“六个注重”的要求,根据省委十一届十次全会关于实施民生幸福工程的总体部署,现就加强住房保障体系建设提出如下实施意见:

 一、充分认识加强住房保障体系建设的重要意义

住房是人民群众生产生活的基础条件,住房问题是重要的民生问题。近年来,全省各地、各有关部门认真贯彻党的十七大提出的“住有所居”要求,建立健全廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,探索建立公共租赁住房制度,不断完善住房公积金制度,大力推进城市棚户区危旧房改造和各类保障性住房建设,取得了明显成效。2008年至2010年,全省累计建设各类保障性住房43.1万套,发放廉租住房租赁补贴6.4万户,完成棚户区危旧房改造40万户、2002万平方米,解决了89.5万户城镇家庭的住房困难。到2010年底,具有江苏特点的住房保障体系基本建立,全省住房保障工作实现了城镇低保住房困难家庭申请廉租住房实物配租和租赁补贴应保尽保、城镇低收入住房困难家庭申请购买经济适用住房和廉租住房租赁补贴应保尽保。同时,也要清醒地看到,我省住房保障体系还不够完善,主要表现为住房保障制度之间衔接不够紧密,住房保障工作机制有待健全,保障性安居工程建设扶持政策没有全面落实到位,城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员的住房问题尚未得到很好解决,并存在部分保障性住房项目区位布局不合理、基础设施不配套等问题。当前,我省正处于全面实现小康并向基本实现现代化迈进的关键时期,进一步完善住房保障体系,加快实现“住有所居”,具有重要的现实意义和深远的历史意义。各地、各有关部门一定要从全局和战略的高度,坚持把完善住房保障体系作为全面建设更高水平小康社会的重要目标,作为保障和改善民生的紧迫任务,作为增强经济内生动力的重大举措,作为履行政府公共服务职能的应尽之责,以奋发有为的精神、真抓实干的作风,下大力气把这项工作抓紧抓实抓出成效,为建设美好江苏、构建和谐社会作出积极贡献。

二、进一步明确住房保障体系建设的总体目标和基本要求

(一)总体目标。深入贯彻落实科学发展观,紧紧围绕实现“住有所居”,进一步强化制度保障,进一步强化房源供应,进一步强化政策支撑,大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设,力争到“十二五”期末基本形成比较完善的住房保障体系,全面实现城镇中等偏下收入住房困难家庭住房有保障、城镇新就业人员和外来务工人员租房有支持、各类棚户和危旧房片区改造全覆盖,使享受住房保障的城镇家庭比例扩大到城镇家庭总数的20%,住房保障各项工作继续保持全国领先水平。

(二)基本要求。

——坚持立足各地实际,满足基本住房需求。加强住房保障体系建设要与当地经济社会发展阶段相协调、与发展水平相适应,着力在保障群众基本住房需求上下功夫,切实增加房源有效供给,积极为保障对象提供安全经济实用的居住条件。

——坚持政府主导地位,注重引入市场机制。各级人民政府要加大对住房保障体系建设的投入,发挥好在制度建设、政策支持等方面的主导作用,同时,发挥市场机制作用,引导和鼓励社会力量参与保障性住房投资建设和运营管理,增强动力活力,提高保障效率。

——坚持完善制度体系,提高科学性有效性。把健全住房保障制度作为重点任务,按照多渠道、分层次解决群众住房困难的思路完善总体设计,努力使各项制度有效衔接,实现保障对象的全覆盖。注重住房保障长效机制建设,形成住房保障工作整体合力。

——坚持规划设计引领,加强功能设施配套。按照“当前可承受、未来可持续”的原则,科学制定“十二五”住房保障规划和年度实施计划,合理确定住房保障方式、房源供应规模,并注意优化项目选址。精心编制保障性住房项目规划设计方案,完善市政配套和公共服务设施,提升保障性住房建设品质。

三、全面落实住房保障体系建设各项重点任务

(一)进一步强化制度保障。

1、完善廉租住房制度。廉租住房保障对象为城镇低保住房困难家庭、买不起经济适用住房的城镇低收入住房困难家庭,其中,廉租住房实物配租优先保障城镇低保住房困难家庭和低收入无房家庭。城镇低收入家庭收入线标准,原则上要覆盖当地20%以上的城镇家庭;住房困难标准为人均住房建筑面积不低于15平方米。各地要认真落实新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内的规定,并根据城镇低收入住房困难家庭的居住需求,合理确定套型结构。推行廉租住房租赁补贴发放实名专户存储制度,鼓励困难家庭积累住房消费能力,确保廉租住房租赁补贴真正用于改善居住条件。

2、改进经济适用住房制度。经济适用住房主要用于解决城镇低收入和中等偏下收入家庭的住房困难,优先保障城镇低收入住房困难家庭。城镇中等偏下收入家庭收入线标准,原则上要覆盖当地40%以上的城镇家庭。各地要严格按照家庭人口确定经济适用住房套型和建筑面积,规范经济适用住房上市交易行为。鼓励通过“租售并举、共有产权”的保障方式,让困难家庭支付部分购房款先行改善居住条件,以后逐步付款取得经济适用住房产权。鼓励推行经济适用住房保障货币化,对符合保障条件的住房困难家庭发放一次性购房补贴,支持其在普通商品房市场自主选购住房,所购住房进行经济适用住房产权产籍登记,纳入住房保障信息系统管理。

3、规范公共租赁住房制度。公共租赁住房主要用于解决买不起经济适用住房的城镇中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员的住房困难,其中,对新就业人员主要提供阶段性住房保障。供应城镇中等偏下收入住房困难家庭的成套公共租赁住房,单套建筑面积控制在60平方米以内。政府投资建设的公共租赁住房租金实行政府定价,非政府投资建设的公共租赁住房租金实行政府指导价。公共租赁住房初次承租期一般为35年。初次承租期满后,承租人仍然符合保障条件的可申请续租,其中,新就业人员续租期最多不超过5年,续租期租金标准为市场租金。

4、落实住房公积金制度。住房公积金是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式,是国家法律规定的住房社会保障制度,单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。各地要严格落实“控高保低”的要求,单位和职工住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%。鼓励支持城镇个体工商户、自由职业人员申请缴存住房公积金,其月缴存基数原则上按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。

5、对住房条件和居住环境差、设施不配套且自身无力改善的家庭,主要通过实施棚户区危旧房改造、提供限价商品住房或货币安置方式改善其居住条件。对居住环境差、生活设施不配套的家庭,主要通过老小区整治等方式改善其居住环境。

(二)进一步强化房源供应。

1、多渠道筹集廉租住房。各地要采取新建、配建、改建、收购、置换、公房腾退、社会捐赠等多种方式筹集廉租住房房源。新建廉租住房以在经济适用住房和普通商品住房中配建为主。要充分考虑城镇低收入家庭生活、就业等方面的实际,尽可能把房源安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域,并统一规划、建设好小区内外市政基础设施和生活配套设施,确保供水、供电、供气和交通等达到使用要求。到2015年,全省规划新建廉租住房2万套,发放廉租住房租赁补贴4万户,实现低保住房困难家庭和低收入无房家庭申请廉租住房实物配租应保尽保。

2、 多主体兴建公共租赁住房。各地要按照政府主导、社会参与、市场运作的原则,通过新建、配建、改建、收购、租赁等多种途径增加公共租赁住房。积极引导社会力量参与公共租赁住房建设和经营,鼓励房地产开发企业和社会组织投资建设公共租赁住房,按照核定的租金标准出租给城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员居住。市、县人民政府直接投资建设的公共租赁住房侧重用于解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员的住房困难。外来务工人员集中的开发区、产业园区,应在规划区域内集中建设公共租赁住房,用于解决用工单位和园区就业人员的居住问题。外来务工人员较多的大中型企业和新就业人员较多的高校等事业单位,根据省人民政府令第73号相关规定,在符合土地利用总体规划和城乡总体规划确定的土地用途前提下,经市、县人民政府批准,可利用自有土地、自筹资金建设公共租赁住房,或改造现有闲置房作为公共租赁住房。到2015年,全省规划新建公共租赁住房48万间(套),其中,3万套用于解决城镇中等偏下收入家庭的住房困难,10万间用于解决新就业人员的居住问题,35万间用于解决外来务工人员的居住问题,实现公共租赁住房供需关系的基本平衡。

3、多方式开发建设经济适用住房。经济适用住房开发建设可采取项目法人招标方式,选择具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业实施;也可由市、县人民政府确定的住房保障实施机构或投融资平台直接组织。在符合规划和土地使用条件的前提下,支持鼓励在普通商品住房项目中,按一定比例配套建设经济适用住房;支持住房困难户较多的独立工矿企业、农(林)场,按经济适用住房管理规定,利用自有土地集资合作建房。到2015年,全省规划新开工建设经济适用住房15万套,实现城镇中等偏下收入住房困难家庭申请购买经济适用住房应保尽保。

4、因地制宜改造棚户区危旧房。各地要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上,科学合理制定改造方案。对有商业开发价值的片区,可通过房地产综合开发方式进行重建,并采用招标方式选择房地产开发企业。对改造难度大、不具备商业开发价值的片区,可比照经济适用住房开发建设方式进行改造,由政府及相关企业承担基础设施和公共配套设施建设费用,并在建筑安装费用方面给予资助。到2015年,力争全面完成各类棚户区危旧房改造任务,改善70万户住房困难家庭的居住条件,其中,货币化安置37万户,限价商品住房实物安置33万户。

(三)进一步强化政策支撑。

1、保障建设用地供应。各地要根据“十二五”住房保障规划和年度实施计划,提前做好保障性安居工程建设项目储备和土地储备。保障性安居工程建设项目用地实行计划单列、专地专供,其中,廉租住房、经济适用住房和政府投资的公共租赁住房建设用地实行行政划拨。严格按国家规定要求确定廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建设和棚户区危旧房改造用地占当地城镇住宅用地总面积的比例,并报省有关部门备案。对未按规定落实保障性住房建设用地的地区,暂停其房地产开发项目的土地出让公告。严禁借保障性安居工程建设,以划拨方式取得土地后改变用途用于房地产开发。凡因建设用地计划不足或计划不落实影响保障性住房建设的地区,不得为其房地产开发项目供地。

2、加大政府资金投入。从2011年起,省财政逐步增加保障性住房建设引导资金,加大对市、县“以奖代补”力度。各城市人民政府要进一步增加投入,按规定渠道和标准足额筹集住房保障资金,确保满足保障性安居工程建设的资金需求。按土地出让净收益10%的比例提取住房保障资金不能满足需要的,应适当提高提取比例。

3、 落实税费减免政策。对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建设和棚户区危旧房改造等保障性安居工程,一律免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房,暂免征收营业税。对公共租赁住房建设期间用地及建成后占地免征城镇土地使用税,对公共租赁住房经营管理单位建造公共租赁住房涉及的印花税予以免征。

4、加大金融支持力度。支持市、县人民政府成立保障性安居工程建设投融资平台,通过银行贷款、发行债券、信托投资等多种渠道筹集保障性住房建设资金。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金,专项用于公共租赁住房建设和运营。经济适用住房、政府投资建设的公共租赁住房可以在建项目担保贷款,并给予一定的利率优惠。通过向商业银行贷款筹集并用于政府投资建设的公共租赁住房保障资金,可由同级财政从今后年度归集的住房保障资金和公共租赁住房租金收入中列支偿还。

四、努力为住房保障体系建设创造良好条件

(一)加强组织领导。各城市人民政府要切实承担起做好住房保障工作的主体责任,把加强住房保障体系建设摆上重要议事日程,建立健全由政府领导负责、相关部门参与的组织协调与协作机制,及时研究解决工作中的重大问题,切实做到思想重视、措施扎实、推进有力。政府主要负责同志要经常过问这项工作,分管负责同志要用更多精力推进住房保障体系建设,确保每项工作有部署、能落实。要把各项目标任务分解落实到相关部门和具体责任人,切实做到一级抓一级、层层抓落实。进一步健全住房保障管理和实施机构,加快形成统一、高效的住房保障工作网络。加强住房保障服务窗口建设,充实工作力量,强化业务培训,提高各级住房保障工作人员的政策水平、业务能力和工作效率,努力为保障对象提供优质、便捷的服务,真正把好事办好、实事办实。

(二)创新管理方式。根据新时期住房保障工作面临的新形势、新要求,注重管理方式创新,完善准入退出机制,健全保障性住房申请、审核、公示、轮候、分配等制度,不断提高住房保障体系的科学性、合理性和有效性。将目标任务、保障项目、资金投入、土地利用、奖励激励、责任追究等有机结合起来,全面推行和科学实施住房保障绩效管理。大力推进住房保障工作信息化建设,加快建立全省统一的从立项审批、规划许可、土地供应、施工管理、竣工验收直至房源分配等全过程的动态监管信息平台。加强保障性住房建设质量管理,严格执行国家有关住房建设的强制性标准,认真落实工程质量安全责任制。优选项目和住宅设计方案,力求在较小的套型内做到经济、实用、舒适,同时,引导鼓励各地按照国家绿色建筑评价标准,设计建造保障性住房并争创绿色建筑。

(三)严格督查考核。省人民政府将进一步强化保障性安居工程建设目标责任管理,加大督查考核力度,实行年初分解下达目标任务,年中按序时进度进行督查通报,年终实施考核验收。各市也要加强对所辖县(市、区)的工作指导,通过强化督查考核推动各项目标任务的有效落实。对住房保障目标任务未如期完成、政策措施落实不到位或年度考核不合格的地区,要严格追究相关责任人的责任。对挤占、挪用、截留住房保障资金,建设保障性住房质量不达标,违反保障性住房管理规定以及以权谋私、失职渎职等违法违规行为,要坚持依法予以从严处理。通过加大督查考核和责任追究力度,确保高质量完成住房保障体系建设各项任务。

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